• Articles
• admin

jeg bebrejder Kanal 4 programmet Grand Designs. Som titusinder af andre har jeg bygget mit eget hjem. Det kostede mere, end jeg planlagde, tog længere tid end forventet og sluttede med et hårdt besøg hos en advokat. Men ligesom fødsel var smerten det værd. Vi har vores drømmehjem med plads, lys og to opvaskemaskiner.

alligevel skulle jeg have fulgt advarselssignalerne. I 18 år, hvor Grand Designs har været i luften, nationen har begejstret for synet af snesevis af designrammede par, der forarmer sig selv og bringer deres mentale sundhed i fare for at bygge ideelle hjem på mindre end ideelle steder.

i den seneste serie blev et par tvunget til at låne af familiemedlemmer, da de fandt deres nye landsted med udsigt kunne ikke tilsluttes el-eller vandforsyningen uden at bruge en ekstra pund 40.000 til at grave en lang grøft i vejen. I Hertfordshire brugte en udvikler (som burde have vidst bedre) seks år på at bekæmpe planlæggerne og yderligere fire år på at bygge sit romerske villa-inspirerede hjem. Omkostningerne i løbet af de 10 år steg fra 600.000 til en anslået 2m.

disse fortællinger om VE synes ikke at udsætte folk. Selvbyggere tegner sig nu for næsten 10 procent af private nybyggede boliger i Storbritannien. Men der er en række tommelfingerregler, der kan hjælpe med at udjævne et hjems konstruktion — eller forhindre, at et tilsyn bliver til en katastrofe.

vær forberedt

de fleste selvbygninger, det må siges, har relativt beskedne designs. Årsagen, ifølge James Blair, af Self Build Mortgage Shop i Hertfordshire, er, at de ambitiøse telegeniske ordninger, vi kender og elsker, aldrig ville få finansiering fra realkreditinstitutter. Selvbyggere har brug for skitse eller Fuld byggetilladelse for at få indledende finansiering. De har også brug for en professionel projektleder, detaljerede omkostninger og en bygherre, der er blevet kreditsøgt og anbefalet.

det kræver meget tålmodighed og et stort depositum for selvbyggere at kvalificere sig til et pant. De har også brug for at bygge et hjem, der let kan værdsættes, ikke et engangsmesterværk lavet af forsendelsescontainere på en stejl skråning med begrænset adgang. De skal også have nok kontanter til at dække forsinkelser i” fase betalinger ” at realkreditinstitutterne frigive til at finansiere byggeri og dyre renter under build.

jeg slog et eksisterende hus ned og startede fra bunden. Der er skattemæssige fordele ved at bygge et nyt hjem i stedet for at udvide en eksisterende. Nye selvopbygninger kvalificerer sig til rabatter på moms. Kevin McCloud, Grand Designs-præsentanten, vurderer, at de typiske omkostninger ved at bygge dit eget hjem er 1.500 kr.-2.000 kr. pr. kvm — hvis du holder dig til dit originale design og specifikation. Ændring af planer kan koste dig kære.

i 2011 meddelte regeringen som en del af sin Boligstrategi for England, at den forventede at fordoble antallet af selvbyggede ejendomme, hvor 100.000 skulle være afsluttet inden 2021. Lovgivningen i 2016 omfattede flere foranstaltninger til at lette selv-og specialbyggeri, idet der blev pålagt råd at tildele jord.

i henhold til Bolig-og Planlægningsloven bør de lokale myndigheder overveje, hvordan de bedst kan støtte selvopbygning. De skal give udviklingstilladelse til nok egnede servicerede grunde til at imødekomme efterspørgslen efter selvopbygning og brugerdefineret husbygning i deres område inden for de næste tre år. Efterspørgselsniveauet fastlægges af, hvor mange mennesker der registrerer sig for retten til at bygge om et år. Den første “basisperiode” sluttede i slutningen af sidste måned.

råd varierer i deres vilje til at hjælpe selvbyggere: en rapport om sektoren fra forskning viste, at lokale myndigheder i det nordøstlige og vestlige Midlands var mest nyttige for selvbyggere.

ifølge AMA Research er de største problemer for selvbyggere tilgængeligheden af jord, få byggetilladelse og få adgang til finansiering. De fleste selvbyggede egenskaber er højspecificerede eneboliger-og et vigtigt vækstområde er hjemmeautomatisering, intelligente huse, der gjorde det lettere at koordinere solcellepaneler med brug af apparater som opvaskemaskiner og vaskemaskiner, hvilket sikrer, at de kun kom på, når solen skinner.

lån til at bygge

selvbyggere har brug for flere penge foran end konventionelle boligkøbere. De skal normalt købe deres byggegrunde og finansiere deres planlægningsansøgninger, før de kan få lån.

realkreditlån til selvbyggere har tendens til kun at være renter. De fungerer som et overtræk: låntageren betaler renter, når penge trækkes ned ved afslutningen af hvert trin i bygningen. Billige fastforrentede lån har tendens til ikke at være tilgængelige under byggeprocessen, og der kan pålægges store udgangsgebyrer på låntagere, der skifter lån, når arbejdet er afsluttet. Selvopbygningsrenterne er typisk mere end 5 procent.

selvbyggere bør forvente at tage så lang tid som seks måneder at få deres finansiering på plads og have 25 procent af omkostningerne til jord og byggematerialer på forhånd. Før de kan ansøge om et realkreditlån, skal de også have fuld eller skitsere byggetilladelse. Når bygningen er afsluttet nogle self-build långivere vil automatisk tilbyde en lavere sats konventionelle pant.

långivere styres af værdiansættere, fordi de ikke ønsker at låne på en ejendom, der er mindre værd end lånet. De har brug for markedsbevis for videresalgsværdierne for de ejendomme, de er ved at bygge. Dette gælder især for præfabrikerede bygninger og” kit ” huse; de vil bede om dokumenteret bevis for deres langsigtede strukturelle integritet og levetid.

de fleste selvbyggere bruger mæglere til at finde deres lån. Blair fra Self Build Mortgage Shop sagde: “at få et lån er som at trække tænder nu. Det tager tre til fire måneder at få en principbeslutning om pantet. Det tager mindst 5.000 kr. bare for at få pantet med långiverens gebyrer, arrangementsgebyrer, værdiansættelsesgebyrer og byggetilladelse.”

i starten sender han potentielle kunder mere end 100 spørgsmål, herunder nogle om deres udgifter og indkomst. Han modtager nye henvendelser hver dag, men ofte hører han ikke fra klienterne i yderligere 18 måneder, når de søger efter grunde, bygherrer og arkitekter.

Hr. Blair finder meget få selvbyggere tæt på London, fordi jordpriserne er for høje. “Landet i sydøst er for dyrt . . . Det handler om overkommelighed ligesom et almindeligt pant.”

nogle långivere afskrækkes af de højere omkostninger og risici og de relativt små mængder forretning, ifølge industry body UK Finance. “Nogle virksomheder, der tilbyder selvbyggede realkreditlån, er mindre regionale långivere, så nogle låntagere kan have svært ved at undersøge markedet. Men som med andre former for realkreditudlån kan potentielle låntagere bruge en mægler til at hjælpe dem med at identificere potentielle finansieringskilder,” står det.

Ray Boulger hos realkreditmægleren John Charcol siger, at selvopbygningsrenterne er højere for at afspejle de større administrationsomkostninger. Hver etape betaling omfatter omkostningerne ved en re-inspektion — og der kan være så mange som syv nedtrapninger i løbet af et projekt.

“imidlertid er de ekstra omkostninger med hensyn til gebyrer og rentesats normalt betydeligt mindre end stigningen i værdien af ejendommen, når den er afsluttet sammenlignet med omkostningerne til jord, bygning og professionelle gebyrer,” siger han.

at finde et plot og få tilladelse

registrering af retten til at bygge med en lokal myndighed skal i sidste ende gøre det lettere at finde et plot, men mange selvbyggere ty til ejendomsmæglere. Der er få grunde med byggetilladelse til salg, men agenter skal have ejendomme på deres bøger, der er egnede til nedrivning og ombygning. Det betyder, at købere betaler en præmie i forhold til byggegrunde (samt omkostningerne ved nedrivning), men de bør finde det lettere at få byggetilladelse. Plotfinder.net, en hjemmeside, indsamler oplysninger fra folk, der sælger grunde og fra ejendomsmæglere, hvilket gør det tilgængeligt for abonnenter.

i England gives omkring 75 procent af ansøgningerne; men hvis din ansøgning afvises, kan du ændre og indsende ansøgningen igen, eller du kan appellere til planlægningsinspektoratet. Cirka 40 procent af de ansøgninger, der afvises, gives senere. I de fleste tilfælde vil en ændret anden ansøgning være gratis.

det er bedst at diskutere ansøgninger med naboer, inden de indsendes, da dette kan afværge indvendinger og forsinkelser. Hvis naboerne ikke gør indsigelse, og officererne anbefaler godkendelse, de giver normalt byggetilladelse til en husholderapplikation ved hjælp af såkaldte delegerede beføjelser.

hvis der er indvendinger, kan ansøgningen gå til et planlægningsmøde, hvor du eller din agent får mulighed for at henvende dig til Planlægningsudvalget, men denne gang er begrænset til maksimalt tre minutter. Omkostningerne er i øjeblikket kr 385 for en fuld ansøgning om en ny enkelt bolig i England. Dette gebyr er ens i Skotland, Danmark og Nordirland.

siden April 2008 har alle lokale planlægningsafdelinger brugt det samme ansøgningsskema, kendt som 1app. De fleste vil også give vejledning før ansøgning. Nogle gebyrer for tjenesten, så det er værd at finde ud af, hvad prisen vil være. For et bolighus er det sandsynligvis omkring 200 kr. pr.møde.

design-og adgangserklæringer, der retfærdiggør et forslags designkoncept, skal ledsage alle planlægningsapplikationer. De fleste myndigheder har vejledninger til rådighed for at hjælpe dig, og nogle myndigheder nægter at registrere ansøgninger, medmindre du medtager disse i din indsendelse.

arbejdsniveauet, der kan udføres under tilladt udvikling, afhænger af en række faktorer, herunder placering (“områder med naturlig skønhed” og “bevaringsområder” har forskellige regler), og omfanget af det arbejde, der allerede er udført på en ejendom. Andre faktorer inkluderer tab af lys, udsigt, design, tidligere planlægningsbeslutninger og handicappet adgang.

uforudsigelige problemer kan altid dukke op. Efter nedrivning af en lille ejendom for at bygge en større, en selvbygger kan opleve, at kloakken skal flyttes, og vandfirmaet vil kræve en betydelig obligation på flere tusinde pund, indtil Arbejdet er afsluttet og inspiceret. Det kan tage flere måneder at få pengene tilbage.

Bliv ordentligt forsikret

det giver mening at have din egen selvopbygningsforsikring, og dette kan koste mellem kr500 og kr1.000 afhængigt af størrelsen på den samlede kontrakt. Selvbyggere har brug for en strukturel garanti for at dække en 10-årig periode og en garanti mod defekter i design, udførelse og materialer. Forsikring er også nødvendig for offentligt ansvar, brand, tyveri og stormskader og for spørgsmål som håndværkere, der ikke gennemfører arbejdet.

de fleste selvbyggere bekymrer sig om, at deres bygherre går bust. Dem med en national Husbygningsrådsgaranti vil være heldigere end andre, idet NHBC vil arrangere enten at ansætte en anden bygherre eller betale for det arbejde, der skal udføres. Denne forpligtelse må ikke være større end 10 procent af huset værdi, eller kr 100,000, alt efter hvad der er den største.

det er vigtigt for ejere ikke at frigive scenebetalinger hurtigere end planlagt til en bygherre, uanset hvor meget de påberåber sig. I mit tilfælde gik min bygherre bust, da arbejdet blev afsluttet. Selskabets likvidator indgav et krav på væsentligt mere end forventet. Jeg var nødt til at ansætte en advokat og mængde landmåler. Ubetalte entreprenører ankom til min dør og bad om betaling for forskellige dele af arbejdet. Dette afslørede, hvor meget byggefirmaet havde overbelastet. En murer bad om 4.000 kr. til en havemur, som bygherren krævede 12.000 Kr.til.

den endelige afvikling var meget billigere end de krævede penge og omfattede entreprenører, der blev leveret til at fuldføre snagging. Denne afvikling ville ikke være opnået, hvis bygherren havde modtaget penge til den sidste fase betaling.

hvis det byggefirma, du ansætter, er medlem af en professionel brancheforening, kan du kontrollere, om de har en forsikringsgaranti for kvaliteten af arbejdet. Guild of Master Craftsmans har valgfri forsikring, der dækker bygherren, hvis de går ud af drift. Udviklerforsikring er også tilgængelig for at sikre, at et projekt er afsluttet, hvis en bygherre bliver konkurs.

Tjek din skatteposition

du skal betale stempelafgift, hvis du køber en ejendom, der er prissat til mere end 125.000 eller 150.000 for ikke-beboelsesjord og ejendomme.

de begavede jord af familiemedlemmer betaler ingen stempelafgift, selvom de allerede ejer en boligejendom. Og selvbyggere, der betaler for jord, betaler ikke mere end den oprindelige stempelafgift, hvor meget ejendommen er værd, når den er afsluttet. Men der vil være en 3 procent stempelafgift tillæg, hvis de ejer en anden ejendom. Dette skal betales inden for 30 dage efter køb af grunden, og kun når de sælger deres oprindelige ejendom inden for tre år, kan de kræve dette tilbage. Dette kan låse op for 4.750 kr. på et sted, der koster 150.000 kr.

nye ejendomme er momsfrie, og derfor kan en selvbygger kræve det meste af den moms, der er betalt på materialer, tilbage. Skatten kan dog ikke tilbagebetales på professionelle tjenester og tilsynstjenester såsom undersøgelser, design, planlægning og leje af værktøj og anlæg, da disse ikke er fritaget; husholdningsapparater såsom komfurer og køleskabe er heller ikke, selvom de er indbygget. Den gennemsnitlige momsgenopkrævning for engangsordninger er ca.13.200 kr. Du kan ikke kræve momsen tilbage, hvis du planlægger at bruge ejendommen til et forretningsformål, men dette omfatter ikke arbejde hjemmefra.

overvej kit huse

Huf Haus er et tysk firma, der har bygget 250 skræddersyede præfabrikerede huse i Storbritannien i de sidste 17 år. Præcis budgettering er en af de fordele, det hævder for selvbyggere: hvert panel, møtrik, bolt, vinduesrude er præ-costed og præfabrikeret, og når homebuilder har tilmeldt sig, kan de ikke ændre en enkelt vare.

selvom virksomheden ikke hjælper selvbyggere med at finde en grund eller arrangere et pant, har den sin egen planlægningskonsulent, der arbejder med klienter for at få byggetilladelse. Virksomheden arbejder tæt sammen med klienter på et tidligt tidspunkt, da dette gør det muligt for dem at få tilladelser i bevaringsområder og grønne bælter.

når husets dele når byggepladsen, tager det normalt en uge til 10 dage at få bygningen vejrtæt med tagsten på plads. Afhængigt af husets størrelse tager det yderligere 12-16 uger for at passe ud.

Huf Haus ligger i den højere ende af markedet i omkostningsbetingelser og kommer typisk til 3.000 kr.pr. kvadratmeter. Design med høj specifikation tegner sig for meget af dette, men kan hjælpe i planlægningsprocessen på grund af deres grønne legitimationsoplysninger og arkitektoniske fortjeneste. Boliger omfatter vedvarende varme-og kølesystemer, smart home teknologi og ventilation.

det afgørende spørgsmål for enhver selvopbygning er at forblive på budgettet. Dette er kun muligt, hvis din entreprenør estimerer nøjagtigt og holder sig til deres løfter. Til sidst, jeg var nødt til at ansætte en kvantitetsmåler for at bringe min entreprenør til hæl. Langt bedre at få en hård projektleder fra starten, der ved, hvad ting skal koste, og hvis ord er lov. Vores nye hjem koster mere, end det var værd ved afslutningen, men et par år senere er det mere værd end det brugte beløb.